作者：余飞
年末了，各种大会议次第召开。
过去的两天，住建部在北京召开了全国住房城乡建设工作会议，会议总结了2023年住房工作，并定下了明年的住房任务。
01
2023，年头救到年尾
总结方面，总结了12个点，其中与楼市直接相关的有两个点：
第一，在房地产市场方面，积极采取措施，增信心、防风险、促转型，会同有关部门出台“认房不用认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费等政策工具，指导地方因城施策、一城一策、精准施策稳定市场。扎实推进保交楼工作，维护购房人合法权益。第二，在住房保障方面，启动了保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。稳步推进保障性租赁住房、公租房和棚改安置房等建设。支持新市民、青年人提取住房公积金租房安居。
这两条，用一句话概括就是，梳理了过去一年在稳楼市方面所做的努力，并审议通了两份重要性文件。
过去一年，对于楼市来说，又是年头救到年尾的一年。
过去一年中，虽然与房地产直接相关的5年期贷款利率只降息了1次，但是很多城市的加点数减少了很多，整体房贷利率基本已经降到近年来最低。
来源：中国货币网
除了降息，放开限购、放松限购、降首付，也都是今年楼市的重要举措。
南京、大连、沈阳、福州、济南、青岛、合肥、武汉等城市全面解除了限购。
西安、成都、苏州、杭州、广州等城市则大幅解除了限购。
降首付方面，则是央行发布的正式文件明确要求的。8月31日央行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确要求：
首套房最低首付可以降至20%，二套房最低首付可以降至30%。
11月下旬深圳下调了二套房首付，统一降至40%。本月北京、上海降首付。
来源：界面新闻
除此之外，还有一个大招，就是8月份央行与金融监督管理总局联合发布的降存量房贷利率文件。
这份文件，一定程度上降低了高利率站岗者的压力，并轻微缓解了银行承担的提前还贷潮的压力。然而，年头救到年尾，房地产几个相关数据的跌幅，并没有止住。我们的商品房销量去年就已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。今年前11个月，国家统计局披露，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。在去年大跌的基础上，继续下探。全年，商品房销量可能会跌至“双11”，即销售面积跌至11亿平方米左右、销售额跌至11万亿元左右。去年卖地收入下跌了23.2%。今年前11个月，在去年下跌的情况下，再跌17.9，至42031亿元。国家统计局披露的11月份数据，70个大中城市二手房价格环比，无一城上涨。1个持平，69个下跌。此外，今年还审议通过了两份对房地产有重要影响的文件，一份是关于城中村改造，一份是保障房建设。这个留到第二部分说。
02
2024，房住不炒仍是总基调
和本月召开的中央政治局会议、中央经济工作会议没有提及房住不炒不同，住建部召开的这场会议，这四个字又出现了，而且是作为明年楼市工作的核心之一。
住建部明确提到，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。住房和房地产板块，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。事实上，即便这次会议不提“房住不炒”，也并不会影响这句话的历史使命。因为在去年国务院发布了重磅文件《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》明确强调：也就是说，遏制投机投资需求，房住不炒，是至少到2035年都不会改变的房地产总基调。会议，还再次提到了今年7月份中央政治局会议对楼市的新定调，“适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势”。这一点，本号在七月份就撰文分析过。供求关系重大变化，一言以蔽之，就是全国商品房整体供大于求。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
此外，泽平宏观披露的数据显示。各类城市的套户比中，只有一线城市低于1，二线和三四线城市都大于1。
所谓套户比，就是城市的房屋套数和户数之比，大于1说明，房子套数比户数还多，供大于求。
也就是说，目前只有一线城市还存在房屋短缺情况，其他城市都供大于求。
在人口尚有红利的时代中，不少三四线城市人口一直在流失，这两年随着人口增速下滑，特别是去年负增长，更是让诸多城市陷入了人口收缩通道。
目前公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。
其中人口减少城市包括北京、上海、广州、深圳四大一线，以及天津、长春、佛山、东莞等热点城市。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。这意味着，明年各种托底措施仍会不断出台，稳楼市仍是头等大事。不久前召开的中央经济工作会议，通稿中“风险”一词出现了8次，其中5次集中在对房地产和金融的表态上。“稳”字出现了21次。当时本号就强调过，这意味着，明年的房地产政策方向，仍会以托底为主要。“先立后破”，立是目的，破也是目的。两者都是目的，如何平衡？窃以为，核心在降而不破。官方并没有想扭转房价走势，只是在阻挡房价硬着陆，实现软着陆，以时间换空间，改变土地财政和房地产驱动经济的发展模式。立与破虽然都是目的，但顺序是先立，然后再破，更加侧重风险防患。这对于当下的大环境来说，是更适合、更契合国情的战术。所以，往后的房地产支撑，主要就是为了如何立，在立起来之前如何防破而做工作。
03
双轨制，才是划时代的大事
在住建部这场会议中，无论是总结，还是对明年任务的安排中，都提到了“三大工程”。
也即平急两用工程、城中村改造工程、保障房建设工程。其中保障房建设，是中国房地产市场发生的划时代事件。8月25日国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下面简称“14号文件”）文件，已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。经济观察网给出的新闻标题是：中国将推动新一轮“房改”。14号文件的到来，宣示着中国的房地产市场再次进入双轨制时代，也即商品房和保障房并行的时代。
为何要大搞保障房建设？14号文件明确提出建设保障房的两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。这两段表态意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个圈子，一个商品房圈子，一个保障房圈子。保障房保障买不起商品房人居住，商品房则让有钱人去玩，当然也要以稳定为基调。随着保障房、商品房双轨制的到来，未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。
这也是本号多次强调，往后的商品房市场需求会进一步减弱。当然，随着保障房制度逐渐成熟，保障房规模达到一定程度，当下的商品房市场中各种限制，也会逐渐取消。
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