关于处置闲置存量土地政策措施的通知

发布日期：2024-11-27 来源：政策资讯热点浏览次数：1612

《关于运用专项债券收回闲置土地的通知（自然资发[2024]242号）》发布后，各地政府、城投、房企正积极准备，盘活土地、改善现金流，现转发242号文的相关文件：自然资发〔2024〕104号文，方便各方掌握执行。

自然资源部国家发展改革委关于实施妥善

处置闲置存量土地若干政策措施的通知

自然资发〔2024〕104号

各省、自治区、直辖市人民政府:

为依法处置闲置土地，支持盘活存量土地，促进节约集约用地，积极稳妥化解重点领域风险，推动房地产高质量发展，经国务院同意，现将有关政策措施通知如下。

一、明确基本要求和适用范围

依法依规，分类处置。严格依法处置各类闲置存量土地，重点规范无偿收回、协商收回和收购土地的行为。对于企业自身原因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回；对于其他法定情形导致土地无法继续开发建设的，地方政府应主动协商收回土地；对于企业无力开发的整宗或部分土地，以及司法和破产拍卖中流拍的土地，不属于应协商收回或无偿收回的，地方政府在遵循企业自愿、平等协商原则下，可按照合理价格收购土地。

明确对象，准确适用。本通知适用于2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地。

限定范围，封闭运行。经市、县人民政府审核确认的闲置存量土地项目适用本通知。市、县人民政府应建立处置闲置存量土地项目清单，向省级自然资源主管部门报备后实施。对清单中的项目，选择适用相应政策工具，明确处置方式、步骤及时限等，妥善处置、盘活闲置存量土地，并及时更新处置进展。

二、鼓励企业优化开发

（一）推动限期消除继续开发障碍。市、县人民政府及其有关部门要严格履行国有建设用地使用权出让合同约定的义务。对于因政府及其有关部门的行为导致不具备开发利用条件的地块，要及时协调解决矛盾纠纷、审批手续等问题，保障开发建设必需的基础设施配套和通平条件。上述开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。

（二）合理调整规划条件和设计要求。市、县自然资源主管部门要指导企业按照出让合同确定的规划条件，优化完善建设工程设计方案，办理规划许可。为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化、确需调整规划条件的，要依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序先修改详细规划。规划条件依法调整后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。

（三）适当放宽分期开发和价款缴纳时间。市、县人民政府有关部门要督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。在严格工程建设和资金使用监管的前提下，对于部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的，经市、县人民政府批准，可根据建筑面积占比对相应的土地办理不动产登记等手续。确需延期缴纳的，可按规定经市、县人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。

（四）允许合理调整开竣工日期。市、县自然资源主管部门要加强动态巡查，督促企业按照出让合同约定按期开竣工。对于超期一年以内的未开发土地，企业承诺在一定期限内动工的，可经市、县人民政府批准，签订补充协议，根据项目合理开发周期重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款。

（五）合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任。确因自然灾害、疫情等不可抗力导致无法按出让合同约定开竣工的，依法不予追究违约责任。根据有关规定，受疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，可不计入违约期，免除相应违约责任。

三、促进市场流通转让

（六）充分激活土地二级市场要素配置效能。市、县自然资源主管部门要充分发挥土地二级市场交易平台优势，为企业转让土地、合作开发等提供服务，促进供需高效匹配，保障产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全。支持探索引入社会资本盘活存量土地，更好通过市场方式处置闲置存量土地，推动盘活利用。

（七）支持预告登记转让。进一步畅通土地要素高效流通渠道，支持闲置存量土地转让盘活利用。市、县自然资源主管部门对于项目投资额未达到25%的，可进行预告登记，保障受让人合法权益，在投资额达到法定条件后办理转让手续。

（八）加快推进房地产用地“带押过户”。加强部门沟通协调，加快实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地，有效促进土地二级市场流通转让。

（九）配合推进司法及破产处置。市、县自然资源主管部门要依法履行协助执行义务。在人民法院完成涉案土地的司法拍卖、变卖或以物抵债，以及破产管理人完成对破产企业名下土地进行的上述处置后，按规定协助办理相关手续时，可重新约定开竣工日期。

（十）规范分割宗地开发或转让。鼓励企业充分合理开发利用土地，做到“地尽其用”。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，经市、县人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。

（十一）支持合作开发。各地要支持企业利用土地、资本和技术联合开发，充分发挥各自优势，合作共赢。支持企业依法通过兼并重组、引入第三方资金等方式处置闲置存量土地，推动项目建设和风险化解。企业以存量土地出资（入股），或引入投资方共同成立新公司的，经市、县人民政府批准，自然资源主管部门可按照自愿、公平、不损害新成立的公司依法签订协议，重新约定土地使用权期限，以新公司作为公共利益的原则，与原建设用地使用权人、土地使用权人办理开发建设手续。根据市、县人民政府托，不动产登记机构办理相应登记手续。

（十二）允许适当比例的自持物业用于保障性住房。市、县人民政府有关部门要督促企业履行出让合同、供后监管协议等关于自持房地产项目按期开发建设的约定。对于确因市场形势发生重大变化无法继续履行自持义务，经充分协商并由市、县人民政府批准，可以合理价格收购用于保障性住房。

四、支持政府收回收购

（十三）依法规范收回土地。依据法律法规规定的情形收回土地，充分保障企业合法权益。依法无偿收回土地的，必须严格履行法定程序。需要协商收回土地的，地方政府应与企业充分协商，视情给予合理补偿，补偿标准和方式无法达成一致的，依合同约定申请仲裁或提起诉讼，根据裁决或判决确定补偿方式并及时收回。允许通过非货币补偿方式协商收回土地，可为企业置换等价值的土地，或在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等。涉及调整规划条件或修改详细规划的，按照本通知关于合理调整规划条件的要求办理。

（十四）以合理价格收购土地。政府收购土地应坚持以需定购，按照各地明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地收购价格的高限。市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。

（十五）对收回收购土地给予资金支持。建立可持续的资金保障机制，支持建设保障性住房和社区服务设施等公共配套服务设施，改善周边居住环境和配套条件。对于符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助，纳入地方政府专项债券支持范围。政府收回收购土地要坚持量力而行，统筹测算保障性住房需求和项目资金，在审慎研究论证、收支平衡前提下实施，防止借处置闲置存量土地之名新增地方政府隐性债务。

（十六）按照规定给予税收政策支持。对收购已建成商品房或收回收购土地用于保障性住房的，经市、县人民政府确认，可按照现有规定享受保障性住房税收优惠政策。

（十七）探索以“收回一供应”并行方式简化程序。市、县自然资源主管部门要简化流程，为存量房地产用地新受让人提供便利化服务，采取“收回一供应”并行方式依法办理规划和供地手续。对于收购已建成商品房或收回收购土地用于配售型保障性住房的，市、县人民政府批准土地使用权取得方式调整为划拨，土地使用权权利性质据此登记为划拨。

（十八）有序组织重新供应。土地收回收购后，市、县人民政府要积极适应市场形势和多样化需求，区分不同情况，改善市政基础设施，提升社区服务设施等公共配套服务设施水平，采取重新划定宗地范围、调整规划条件、合理确定出让底价等措施，重新供应。在符合消防、安全等要求的条件下，权属清晰、合法合规的建（构）筑物可随同一并出让。

五、加强组织保障

压实市、县人民政府主体责任，加强组织领导，建立健全属地处置闲置存量土地协调推进机制，由政府主要负责同志任组长，研究确定收回收购土地、计收违约金等重大事项，统筹协调相关部门合力推进实施。进一步完善集体决策、公示公开等程序并规范实施，坚持依法行政、守约践诺，维护市场公平和企业合法权益，防范廉政风险和道德风险。工作落实过程中，不搞“运动式”、“一刀切”，防止衍生风险。

省级人民政府要加强监督指导，督促市、县人民政府严格落实无偿收回闲置土地有关规定，有力有序有效盘活存量土地，及时研究解决重大事项，发现问题及时纠偏，必要时实施挂牌督办。省级自然资源主管部门强化督导推进妥善处置闲置存量土地，总结经验做法、推介典型案例、探索长效机制。重大事项按程序及时请示报告。自然资源部、国家发展改革委加强督促落实。

本通知有效期至2027年12月31日。

自然资源部国家发展改革委

2024年5月14日

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