深圳：以“四好”建设引领高质量发展

广东省深圳市作为超大特大城市之一，面对有限的土地空间和能源资源、过高的人口流速及密度，城市发展和住房建设工作的复杂性和严峻性长期受到关注。以好房子为基础推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，为当前深圳住房高质量发展打开了新思路。深圳积极围绕好房子开展系统性综合性研究，结合深圳实际情况，探索释放技术创新动能，助力房地产业和城市建设高质量发展。一、深圳好房子建设面临的挑战及愿景深圳在高速发展过程中形成了多样化住区类型，其中，户型小、品质不高的城中村住房、产业园区宿舍占比超过65%（按套数计算）。商品房人群主要为中等收入以上人群，以深户为主；保障性住房人群为中低收入群体及新市民、新青年；城中村租住群体以来深时间较短的工薪阶层、蓝领和制造业、服务业等劳动密集型产业人群为主，主要为非深圳户籍人口。居住品质方面，根据第七次人口普查抽样数据，深圳人均住房建筑面积仅21.5㎡，近30%家庭人均住房建筑面积小于13㎡。全市租房人口占常住人口约七成，其中有大量的租房人群居住于品质不高的城中村中。居民需求方面，商品房居民家庭更关注居住区发展潜力，影响居住满意度因素重要性的排序依次为交通出行、小区环境、房屋内部环境、社区环境和周边配套，其中居民对房屋内部环境的满意度较高，对小区环境的满意度较低，对社区环境感知度偏低。影响城中村居民宜居感受因素重要性的排序依次为舒适感、归属感、安全感、便利感（交通、设施），其中居民对安全感满意度较高，对归属感满意度较低。相关调查显示，超过六成租房群体对保障性租赁住房有强烈需求。近年来，深圳举办小户型、高质量保障性租赁住房设计竞赛，编制系列《深圳市住宅设计品质提升指引》，推进长圳保障房等试点示范项目建设。近期，进一步明确了深圳好房子建设研究思路及愿景。

一方面，围绕新建商品房、保障性住房、城中村住房、老旧住宅区四种住区类型，以绿色、低碳、智能、安全、舒适为内核，建立了“适宜均好、模式灵活、各具特色、融合治理”的目标。锚定居民居住体验，统一住宅性能要求和评价标准，遵循居民在不同发展阶段、不同经济承受力下选择适宜住区的自然逻辑，以安全、舒适为主明确均好底线要求；引导各类住区采用灵活多样的规划、设计、建造模式和技术，在提高住宅功能适应性的同时，确保不同价格的住房可以有对应成本的材料、技术手段及措施选择，以达到相应性能要求；发掘传承不同住区在地域风貌、历史文化、社区环境等方面特色，重视居民对居住环境的认同感和归属感；鼓励居民参与住区全生命周期建设管理，营造居民自主更新、共享运营的社会氛围。另一方面，从政策、技术、产业、文化四个维度做好保障。加强房地产市场、保障性住房规划建设、城市更新等政策统筹，完善好房子建造标准指引体系，规范住房租赁市场，提高物业服务专业化水平；发挥深圳科技创新优势，加大绿色建造、智能建造等技术创新及应用力度，加速高集成度模块化建筑产品研发推广，降低建造成本；加大新型住宅工业化、数字化转型力度，以好房子建设带动先进制造业发展，促进绿色低碳循环经济体系建设；形成中国特色社会主义先行示范区建设经验，推动中国好房子国际化，促进经济合作和文化交流，扩大中华新时代居住文化影响力。二、编制《深圳市高品质住房评价标准》为了以评价的方式引导和促进深圳各类住区及住房建设朝着更人性化、多样化、品质化、特色化的方向发展，深圳启动了推荐性地方标准《深圳市高品质住房评价标准》的编制工作。一是创新研究方法，贴合群众需求整合技术措施。目前已初步构建4+1评价指标框架，围绕“住得安全、方便、舒适、和谐”四个可感知维度和长效可持续的技术模式维度，形成了“放心居住、省心生活、舒心环境、暖心友邻、包容长效”五个一级指标。结合市民居住需求，不断完善优化指标体系，形成少而精、有针对性的引导性的技术措施建议及要求。二是提倡均好适宜，因地制宜突出优势特色。从深圳住房结构的特殊性出发，研究选取适用于多变量系统综合评价的方法模型，在整体推动深圳住房建设水平的同时，引导社会形成支持不同群体多元宜居、全龄友好健康发展的好房子共识。三是健全管理机制，推广住房项目全流程全周期品质评价模式。推广住房项目的设计建造、交付使用、运营服务、维护更新等全周期品质评价模式，在保障安全的前提下，促进新技术、新材料、新工艺的研发与应用，激活住房管理服务板块经济动能。同时，探索采用专家评定与居民自评相结合的方式，引导群众积极参与到住房建设的日常工作中来，切实推动居住评价工作创新、住房建设高质量发展。三、研发好房子规划建设管理决策辅助系统基于好房子综合评价体系，深圳将传统数据采集分析方式与城市时空大数据相融合，结合GIS空间技术、数据挖掘等技术，采用Spring+SpringMVC+Mybatis（SSM）的Web应用程序开源框架，精细化梳理全市住房、小区、社区、城区空间要素层级，打通“人、房、地、钱”数据链条及空间权益关系，正在研究建立深圳市好房子规划建设管理决策辅助系统（以下简称“决策辅助系统”）。该系统一方面可应用于全市住房情况动态展示，涵盖房屋情况总览、建设管理进程、品质评价预警、数据统计分析等模块，实现全市房屋情况动态分析评价，促进市民参与及数据共享；另一方面，针对城市体检、住房供应、商品住房销售、房地产市场监管、城市更新行动、绿色建筑、智能建造、物业运维服务等专项工作，在好房子综合评价基础上结合相关工作具体要求研发分析模型，在系统中嵌入各个专题决策辅助板块，打破传统的条块分隔的工作决策壁垒，实现住房城乡建设工作“统筹一盘棋”。在提高中长期住房发展规划和年度计划的系统性方面，决策辅助系统可动态监测商品住房、保障性住房等各类住房存量和在途项目等情况，评估各类住房供求关系及建设需求；嵌入“人、房、地、钱”联动模型，提出供地片区建议，提出城市更新项目推进节奏建议，预测下一年土地供应情况、新开工项目情况、固定资产投资规模、保障房投资需求，辅助科学制定住房发展规划和年度计划；辅助编制重点片区住房规划计划，形成从整体发展方向到片区发展策略的系统性分析，做好与全市国土空间规划、城中村改造规划计划、城市更新规划计划、建设用地供应计划衔接。在加强房地产市场供求关系精细分析研判方面，决策辅助系统可进行片区商品住宅供求关系测算分类，研判片区供应规模和市场需求的匹配程度，提出片区供应建议；通过采集购房者特征信息，结合区域发展特点，分析不同区域购房人群特征，为区域住房供应策略制定、供需精准对接提供支持。促进建筑业绿色低碳转型升级方面，决策辅助系统可实现建筑物及能耗数据集成，辅助对全市4 万多栋重点公共建筑和居住建筑开展能耗与碳排放智能监管、建筑能耗分级与限额管理，自动生成公共建筑节能改造对象清单，为碳交易、虚拟电厂等提供数据服务。

四、持续深入研究，夯实发展基础下一步，深圳将持续开展好房子建设相关研究工作，加快出台行动方案，夯实住房高质量发展基础。一是稳定房地产市场，用好国家增量政策，保持商品住宅市场活跃度，促进供需匹配与平衡；全力降低空置率，加强源头管控；防范化解房企风险，支持合理融资，提升企业投资能力。二是促进房地产业转型，优化房地产交易服务，做大做强物业服务业，提升房地产服务业数字化水平。三是优化住房空间布局，加大需求旺盛片区优质商品住房供应力度，降低对供应过剩区域的供应；遵循“跟着产业园区走、跟着大型企业机构走、跟着轨道交通走、跟着存量资源走”发展策略，构建大型成熟居住区、人才聚集居住区、站城一体居住区、产城融合居住区、品质提升居住区等特色居住区。四是建立健全好房子“1+1+1+1”建设管理体系，积极推动好房子试点示范项目建设，打造一批涵盖经济适住保障性住房、高品质多选择商品住房、安全便利城中村住房、舒适美好老旧住区的好房子深圳样板，探索自主更新改造新模式，因地制宜量力而行，再造、重塑一批绿色宜居的完整社区，形成可复制、可推广的实践经验，推动好房子建设工作全面展开。