城市更新项目专项债申报要点及注意事项！

一、项目储备与前期准备

1、项目筛选与合规性

  政策匹配：符合国家及地方城市更新政策（如《“十四五”城市更新行动计划》《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》），重点支持领域包括：老旧小区改造（加装电梯、管网更新、社区服务设施）；市政基础设施升级（道路、地下综合管廊、海绵城市）；历史街区保护与活化（修缮历史建筑、文旅融合开发）；产业升级载体（低效工业用地转型、产业园区更新）。

公益性核心：项目需以改善民生、提升城市品质为主，避免过度商业化（如禁止用于纯房地产开发）。

2、前期手续办理

审批文件：完成立项（可行性研究报告）、用地规划许可、建设工程规划许可、环评、社会稳定风险评估（涉及拆迁项目必备）。

收益自平衡方案（关键难点）：

收益来源设计：

直接收益：停车场收费、广告位租赁、社区商业租金（如改造后便民服务中心）；

间接收益：土地增值收益（需与公益性挂钩，如配建保障性住房）、财政补贴（需明确补贴纳入预算的可行性）；

创新模式：TOD模式（轨道交通沿线综合开发）、EOD模式（生态环境导向开发）。

财务测算要求：覆盖倍数≥1.1倍，需细化成本构成（如拆迁补偿、建设成本）和收入预测（如客流量、租金定价依据）。

实施方案编制：明确更新范围、实施主体（政府平台公司或国企）、资金拼盘（专项债占比通常≤80%）、工期计划等。

二、申报材料准备

1、核心材料清单

可行性研究报告：重点论证更新必要性（如安全隐患、民生短板）、经济与社会效益（如就业带动、碳减排）。

实施方案与资金平衡方案：包括拆迁安置计划（如有）、收益实现路径、债务偿还计划。

财务评估报告：需第三方机构出具，确保数据真实合理（如租金收入参考周边市场价）。

法律意见书：确认项目合规性，尤其是拆迁合法性（如征收程序是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》）。

其他文件：规划批复、环评批复、社会稳定性风险评估报告（涉及大规模拆迁项目必备）。

2、城市更新特殊要求

多规合一：需与国土空间规划、历史文化保护规划等衔接；

公众参与证明：老旧小区改造需提供居民意见征集材料；

风险预案：针对拆迁滞后、成本超支等制定应对措施。

三、申报与审核流程

1、逐级申报

通过财政部门“地方政府债务管理系统”提交，经市县初审、省级复审后纳入全国专项债项目库。省级财政汇总后报财政部与国家发改委，竞争性评审通过后下达额度。

2、审核重点

领域合规性：是否属于城市更新支持范围，禁止包装成商业地产项目；

收益真实性：避免依赖土地出让收入（政策限制），侧重经营性现金流；

资本金到位：项目资本金比例≥20%（可通过财政资金、企业自筹等解决）。

四、发行与资金管理

1、债券发行

发行期限：10~30年，匹配项目回收周期（如老旧小区改造可选15年）；

利率优势：城市更新专项债可申请绿色债券贴息（若涉及生态修复）。

2、资金使用监管

专款专用：仅用于申报项目的拆迁、建设、运营，严禁挪用；

进度跟踪：按工程进度拨付资金，定期提交资金使用报告。

后续运营与偿债

资产确权：明确更新后资产权属（如政府持有或授权国企运营）；

收益归集：项目收入需全额上缴财政，优先偿还债券本息。

五、注意事项

1、规避常见问题

收益虚高：避免将不确定的间接收益（如未来土地溢价）作为主要偿债来源；

手续缺失：确保拆迁许可证、社会稳定风险评估等文件齐备；

过度商业化：商业配套面积占比需符合政策要求（如老旧小区改造中商业面积≤20%）。

2、政策红利挖掘

结合国家战略：如与“新城建”、智慧城市、低碳社区等政策联动；

创新融资模式：探索“专项债+REITs”衔接，盘活存量资产。

六、参考案例

成功案例：某市“历史街区保护更新项目”，通过文化展示空间租金、文创商铺运营等实现收益覆盖倍数1.2倍；

创新模式：某新区“TOD综合开发项目”，专项债资金用于地铁站点周边道路及公共设施建设，收益来自上盖物业租金和停车费。

   我们认为，通过精准定位公益性、科学设计收益机制、严控风险，城市更新类专项债可有效撬动社会资本，助力城市高质量发展。